임대차 3법이란 무엇일까요 ?

 

임대차 3법이란 무엇일까요?!

우리나라에는 복잡한 법률로 정의가 된 내용들이 많이 있습니다. 특히나 부린이들은 꼭 알고 넘어가야 하는 임대차 3법에 대해 공유드릴게요!

 

 

- 임대차 3법이란

임차인을 보호할 수 있다는 3개의 법안이 20년 7월에 국회를 통과하게 되었으며 어느덧 시행이 된 지도 1년 하고도  반년이 지나가고 있는 시점입니다. 이에 따라 어떠한 법안이며 어떻게 진행되는지 헷갈리는 분들이 많이 계실 거라고 생각이 듭니다. 말 그대로 3가지의 법안을 이야기하는 것으로써 전세계약 갱신 청구권과 전월세신고제 그리고 전월세상한제 이렇게 세가지로 설명 할 수 있습니다. 전세값이나 차임을 최대로 올려도 5%까지밖에 올리지를 못하니 새로 계약하게 되는 경우에 전세가는 엄청나게 상승하게 됩니다 이에 따라 보유세 증가로 인해서 임대인들은 전세를 월세로 돌리며 보유세 부담을 덜어내려 합니다. 이렇듯 계약 갱신 청구권같은 경우 아직까지도 찬반 논란이 있는 만큼 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

- 계약갱신청구권이란 

3법인 계약 갱신청구권 같은 경우에는 임차인이 희망하고 있는 경우에 1회에 한해서 2년을 추가 적으로  연장 할 수 있는 제도라 보면 됩니다. 이는 전세 월세 모두 적용 가능한데 한번 전세계약을 하게 되는 경우 보통 2년을 기점으로 거주하게 됩니다. 하지만 이 법안을 사용하게 되면 통상 4년을 안정적으로서 거주하게 해줄 수 있는 제도입니다.

 

임차인은 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 개인 요구를 하는 경우에 정당한 사유 없이 거절하지 못함 또한 1회에 한하여 행사할 수 있도록 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 봄으로 법안이 나와 있습니다. 즉, 계약 만기 6개월 전부터 시작해서 1개월 전 사이까지 요구를 하면 됩니다. 하지만 각종 조건에 따라서 거부할 수 있는 조건도 있습니다. 그중에서도 직계 존속이나 직계비속을 포함하여 주택에 실제 거주하려는 경우는 거부할 수 있는 조건이 됩니다.

- 임대인이 직접 거주 사유가 허위일 경우 

하지만 만약 기간의 연장을 거부하려 거주를 하지 않음에도 거주를 한다고 하게 되는 경우도 있습니다. 만약 이럴 경우 새로운 세입자를 받아들이게 되면 손해 배상을 청구하실 수 있는 경우입니다. 손해배상은 임대인 임차인이 서로 정한 금액이 있으면 그 금액으로 하고 만약 그렇지 않을 경우에는 예정액 중 가장 큰 금액으로 산정 됩니다. 이처럼 청구권을 행사하게 될 경우에 임대료는 최대 5% 이내로만 할 수 있으며 5% 이하로도 협의 진행 가능합니다. 임대차 기간이 만료되기 1년 전까지는 서로 연장 여부를 논하지 않은 경우에 묵시적으로 계약이 이뤄지게 됩니다. 따라서 4년 연장을 하여 살았던 10년 연장을 하여 살게 되었던 임차인은 1회의 청구권 사용이 가능합니다.

 

- 임대차 3법 전월세 신고제는?!

임대차 계약을 체결하고 난 다음 30일 이내에 지자체에  해당 사실을 신고해야 하는 제도입니다. 임차인의 거주 사실을 증명해야 하며 이를 보호하기 위해 도입된 정책입니다 임차인을 보호하기 위한 수단으로서 시행되었다고는 하지만 실질적인 목적은 세금을 거두기 위해 도입 된 제도라 생각하면 됩니다. 부동산 임대업자들은 계약 신고를 하지 않는 경우가 많이 있기 때문에 탈세하는 일이 굉장히 많이 있습니다. 전월세 신고를 의무화하는 것이 좋은 듯해 보여도 정책 실효성에 관해 얘기하자면 의도와는 다른 결과가 발생한 결과가 나타나게 됩니다. 결국 임대인의 입장에서 생각하면 물가는 계속해서 오르고 있는데 소득은 줄어들게 되는 꼴이니 임대료를 올리게 되는 결과가 생깁니다.

 

- 전,월세 상한제란 무엇일까요

임대차 3법으로 계약 갱신을 하게 될 때에 임대료 증액 상한을 5%로 제한하여 진행해야 하는 제도라 생각하면 됩니다. 2년이라는 전세 기간이 끝이 난 이후 재계약을 희망하는 세입자의 큰 고민은 바로 집주인이 얼만큼의 전세금을 올릴까 하는 여부일 거라 생각 됩니다. 10년 전에는 매년 7%에서 8%가량씨 상승하였지만 지난 2년을 돌이켜 보면 무려 10에서 15%가 증액 됐습니다 이때문에 전월세 인상률을 5%로 제한하기로 한 제도입니다.

 

- 마무리 글.

계약 갱신청구권과 전월세 상한제를 콤보로 총 4년이라는 기간 동안 주거 불안과 경제적 부담이 줄어듭니다. 시행한지 1년이 지난 현시점에서는 굉장한 부작용들이 나타나고 있어 더욱 문제가 되고 있기도 합니다. 

 

전세 계약 수요계층이 경제력 여력이 부족한 청년 가구 사회초년생 신혼부부로 거주 기간 임대료 상승을 제한했으니 집주인들은 4년 뒤 미래를 고려하여 처음부터 전세금을 높이게 되었습니다. 

 

즉, 민간 공급을 늘리거나 수요 자체를 억제해야 하는데 반대로 공급 억제와 수요만 늘어나는 현상이 발생되었습니다.