부동산 인도명령이란 의미와 특징

 

부동산 인도명령이란 의미와 특징

법원경매를 통해서 부동산을 낙찰받은 사람이 대금을 모두 완납하고 소유권을 취득할 수 있습니다. 하지만 채무자나 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우에 부동산을 인도받기 위해서 법원으로부터 받아내는 집행권리바탕을 부동산 인도명령이라고 합니다. 2002년 민사집행권의 시행으로 새롭게 생긴 제도로써 이 제도를 시행하기 이전에는 무조건 명도소송을 통해서만 부동산 인도가 가능했습니다.

 

- 명도소송의 의미

명도소송은 인도명령 대상이 아닌 세입자 등으로부터 점유를 돌려받으려고 하거나, 대금을 지급한 이후에 6개월이 지난 다음에 인도명령 대상자에게 제기하는 소송을 말합니다. 쉽게 말하자면 부동산 점유를 넘겨달라는 소송을 의미하는 것입니다.

 

- 인도명령의 장점

인도명령은 낙찰자가 별도의 명도소송을 진행하지 않아도 강제집행 권원을 확보할 수 있도록 도와주는 역할을 하고 있습니다. 그렇기에 명도소송에 비해서 더욱 빠르게 부동산을 명도받을 수 있다는 장점을 갖고 있기도 합니다. 하지만 인도명령을 받기 위해서는 낙찰자가 대금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 잔금완납증명서를 첨부해서 해당 법원에 신청해야 합니다. 만약에 이 기간이 경과하게 된다면 명도소송을 따로 집행해야 합니다.

 

- 인도명령의 과정

부동산 인도명령에 대한 결정은 신청을 접수한 이후에 통상적으로 1주일 이내에 내려지게 되고, 법원은 '인도명령 대상자'에게 '인도명령결정문'을 송달합니다. 이에 낙찰자는 '인도명령결정문'과 상대방에게 송달되었다는 '송달증명원'을 갖고 관할법원의 집행관 사무실에 가서 강제집행신청을 하면 진행됩니다.

 

- 인도명령의 신청 조건

하지만 대항력을 갖추고 있는 임차인 등의 경우처럼 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 따라서 점유하고 있는 것으로 인정받는 경우에는 따로 부동산 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도명령의 신청인은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 일반 승계인이며 법원의 인도명령이 있으면 채무자와 소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다. 만약에 채무자 및 소유자 또는 점유자가 인도명령을 따르지 않는다면 근거법인 민사집행법에 따라서 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.

 

- 인도명령의 사용

사실 경매 물건을 낙찰받고 잔금의 지금을 완료한 다음에 세입자에게 정중하게 퇴거 요청을 해서 점유자가 조용히 퇴거한다면 별다른 문제는 발생하지 않을 수도 있습니다. 통상 이사 비용 정도를 지원하면서 서로의 날짜를 협의해서 원만하게 진행할 수 있다면 굳이 인도명령을 시도할 이유는 없을 것이기도 합니다. 그러나 점유자는 퇴거를 거부하는 일이 자주 있고 상가인 경우 생계에 문제가 되어서 거부할 수도 있습니다. 

 

서로의 의견 충돌로 인해서 물리적인 힘을 쓰거나 그 외에 범법 행위가 생긴다면 해결이 상당하게 복잡해질 수도 있으니까 이는 피해주는 것이 좋습니다.  따라서 이와 같은 합법적인 절차를 이용해서 퇴거를 명령하고 진행하는 것이 더욱 효과적이라고 할 수 있습니다.

 

- 인도명령의 주의사항

현재 낙찰받은 주택에 거주하는 사람이 주인이 아닌 세입자일 경우에는 법원의 배당기일이 모두 완료가 된 다음에 결정문이 전달되기도 합니다. 일반적으로 잔금을 낸 다음에 배당기일까지 최대 1개월 정도가 소요된다고 생각하면 될 것이기도 합니다. 하지만 이만큼의 기간 동안 세입자와 합의가 원만하게 이루어지지 않는 이상 강제 퇴거는 불가능하다는 주의사항이 존재하기도 하니까 알아보는 것이 좋습니다.

 

- 마지막으로..

저렴한 가격으로 집이나 건물을 구할 수 있다고 생각하기에 부동산 인도명령에 대해서 알아보지 않고 경매에 뛰어드는 사람들이 존재하기도 합니다. 하지만 이 행위는 생각보다 큰 상황을 초례할 수 있고, 위험하기 때문에 꼼꼼하게 알아본 다음에 경매를 진행하는 것이 좋은 것입니다. 유치권자가 끼어있는 물건인 경우에도 별도의 심문기익이 필요할 수도 있으니 가능한 이러한 내용이 있을 법한 물건은 피해서 원하는 재테크의 수단으로 이용해보셨으면 좋겠습니다.