주택담보대출 정책 어떻게 바뀔까요

주택담보대출 정책 어떻게 바뀔까요

 

주택담보대출이란

부동산 거래가 하게 될 때에 엄청난 재산가가 아닌 이상 대부분의 사람이 대출을 이용하여 거래하고 있습니다. 하지만 모든 금융 기관이 내가 필요로 하는 만큼의 인정해 주는 것이 아니기 때문에 여러 조건에 대해 체크해 볼 수 있습니다. 개개인의 재정 상태부터 재직 상황까지 여러 조건이 충족되어야지만 승인이 나게 됩니다. 그중에서도 신용과 담보 두 가지로 나눌 수 있는데 거래하거나 하는 집 또는 내가 소유하고 있는 집을 담보로 해서 받는 방식입니다. 집이라는 담보가 잡혀 있다 보니 만약 빚을 갚아내지 못하는 상황이 온다고 하더라도 집을 팔면 되기 때문에 은행 입장에서도 안정적일 수 있고 그로 인해 이자도 저렴한 편에 속할 수 있습니다.

LTV DTI DSR이란

부동산이나 정책에 조금이라도 관심이 있는 분들이라면 세 단어를 들어 보셨을 거라 생각됩니다. 우선 LTV 같은 경우는 주택 담보 인정 비율이라고 해서 내가 소유한 주택 가격이 얼마이고 앞으로 구매할 주택 가격이 얼마인지에 따라서 LTV 비율만큼 받는 형식이라고 생각하시면 됩니다. DTI는 총부채상환비율로 나의 소득에 따라서 받을 수 있는 가능한 비율을 의미하는 것입니다. DTI의 % 가 높으면 높을수록 그리고 상환 기간이 길어질수록 금액 또한 많아지게 됩니다. DSR은 총부채 원금 상환 비율이라 해서 부채 즉 마이너스 통장과 신용 자동차 할부금 등 이러한 조건에 따라 가능한 비율이라 생각하시면 됩니다. DTI와는 조금 비슷하지만 조금 더 조건이 까다로울 수 있으며 DSR은 원금까지 같이 상환하는 방식이기 때문에 자신에게 맞는 형태로 체크하여 맞춰 진행하시는 것이 바람직합니다.

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22년 금리 인상

현재 해가 바뀐 22년에는 금리 인상이 된다는 소식이 들려 미리 준비하셨던 분들도 많이 계실 겁니다. 이에 따라 어떠한 조건을 통해서 달라지었는지 그리고 어떠한 혜택을 적용 받을 수 있는지 궁금하신 분들이 많을 겁니다. 그간 큰 이슈가 없이 무난하게 흘러갔던 부동산 시장이 작년 7월부터 큰 변화가 생기게 되면서 여러 조건에도 변동사항이 생기기 시작했습니다. 대표적으로 DSR 규제로 여러 차례에 나누어 심사가 강화되게 되었으며 부채가 2억이 넘어가게 된다면 40%까지 낮춰지는 페널티도 신설이 되었습니다. 제일 큰 이슈 중 하나로는 금리 인상으로 인해 코픽스나 금융채 등이 오르게 되면서 한국은행 기준 지표가 오르게 되었고 향후 추가적인 인상 가능성도 예고가 되었습니다. 그 여파로 인해 최근 몇 년간 유지되어 오던 2%대 현상이 막을 내리게 되었습니다. 총량제 여파로 새해가 시작되면서 소폭 금리가 인하되었다는 좋은 소식도 전해집니다.

DSR 적용 대상은

규제지역 6억 원 초과 주택 주담대와 1억 원 초과의 신용이었는데 22년 1월부터는 총대출액 2억 원 초과 시 적용이 되며 차주의 기존과 신규 신청분을 합산하여 계산됩니다. 22년 7월부터는 총대출 1억 원을 초과할 시에 DSR 적용 대상이 될 예정입니다. 22년 6월까지는 총대출액 기준 외에 규제지역 내 주택담보대출 6억 원 초과 주택 및 신용대출 1억 원 초과를 받는 경우에도 차주 단위 DSR이 적용 대상으로 진행이 됩니다. 즉 기존의 적용 대상에도 포함이 되기 때문에 이 부분을 체크하여 진행하시는 것이 좋습니다. 만약 2단계 시행되기 전 분양 받은 사람들이 잔금 취급 시에는 원칙적으로 적용 대상이긴 하나 시행일 전까지 입주자모집 공고가 있었다면 입주자 모집 공고일 당시의 규정으로 적용 가능합니다. DSR 규제 시행 전 이미 2억의 초과 대출을 한 경우에는 규제 부분을 넘어서는 부분에 있어 상환할 필요는 없습니다.

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적용 대상은

현행 6억 원 초과 주택에 적용되던 규제가 1월부터는 즉 신용 포함하여 총금액 2억 원 초과 시 모두 규제를 받게 된다는 점을 명심하셔야 합니다. 은행권은 DSR 40% 비은행권은 60%이었는데 비은행권이 50%로 이 또한 축소가 진행되었습니다. 소급 적용은 되지 않으며 신용도 신규가 아닌 만기 연장의 경우에는 규제에 적용되지 않습니다. 중도대출이나 분양 후 잔금 이용 시에는 예외로 적용받지 않을 수도 있습니다. 이처럼 바뀐 부분에 대해 참고하시고 손해 보는 일 없으시길 바랍니다.